(AOF) - Argan (-1,39%, à 63,80 euros) a décidé de retirer du marché le portefeuille Carat qu’il avait mis sur le marché et qui devait générer 130 millions d’euros de cash net. Le groupe avait pourtant confirmé son intention de céder ces quatre actifs grande distribution lors de la publication de ses résultats semestriels le 17 juillet dernier. La vente de ce portefeuille avait été annoncée dans un plan au mois de janvier 2025 et l'abandon de la cession va retarder le processus de désendettement.
Pour justifier sa décision, la foncière dédiée au développement et à la location d'entrepôts premium a évoqué la remontée des taux longs français (OAT) dans un contexte de dégradation des finances publiques, les débats autour de la refacturation de la taxe foncière aux locataires, ainsi que la chute du gouvernement qui créé de l'incertitude politique dans l'Hexagone.
Partant, Argan a dû modifier ses ratios d'endettements ciblés pour fin 2025. Dorénavant, le groupe vise un ratio LTV (loan to value) de 41,5% à taux de capitalisation hors droits constant de 5,25% versus 43,1% à fin 2024 pour un objectif initial de 40% et un rapport dette nette sur Ebitda autour de 8,7x versus 9,2x à fin 2024 (pour une prévision de 8x).
En revanche, les équilibres de flux financiers devraient être préservés car cette situation ne va pas entamer la capacité d'Argan à financer son activité courante et son plan d'investissements 2025-2026.
En outre, la décision du jour conforte la croissance des revenus à court et moyen terme. Les objectifs de revenus locatifs et de résultat net récurrent ont été rehaussés d'un million d'euros chacun à respectivement 211 et 152 millions d'euros.
Enfin, de son côté, le dividende à verser en 2026 de 3,45 euros par action a quant à lui été confirmé.
Les analystes de All Invest Securities comprennent qu'Argan " est confronté à des difficultés à céder ces actifs à un rendement voulu, posant ainsi la question sur une possible remontée des taux de capitalisation. Cette annonce confirme notre analyse que la tension sur les taux longs engendre un impact plus important sur l'immobilier que la poursuite de la baisse des taux courts par la BCE (ou la Fed) ".
AOF - EN SAVOIR PLUS
Points clés
- Première foncière française de développement et location de plateformes logistiques avec une part de marché de 7 %, créée en 2000 ;
- Patrimoine de 100 plateformes, valorisé 3,91Mds€ ;
- Revenus locatifs de 198 M€, réparti entre les chargeurs pour 77%, les logisticiens multi-clients pour 18 % et les logisticiens mono-clients pour 5 % ;
- Ambition d’une totale maîtrise de la chaîne de valeur : réserve foncière de qualité, rôle de développeur-investisseur pour des prix de revient constructeur, offre de plateformes logistiques louées sur longue durée (+ 10 ans) à des locataires de qualité, avec des coûts de fonctionnement à moins de 8 % des revenus locatifs ;
- Capital détenu à 40 % par la famille fondatrice Le Lan et à 16,6 % par Prédica, Jean-Claude Le Lan présidant le conseil de surveillance de 8 membres et Ronan Le Lan le directoire de 4 membres.
Enjeux
- Agilité du modèle d’affaires focalisée sur :
- le maillage du territoire français (100 plateformes) favorisant la croissance des revenus et le maillage du territoire français (100 plateformes),
- l’accélération du désendettement via le caractère hypothécaire de la dette (100 M€ d’amortissement annuel) et les cessions ciblées d’actifs de 180 M€ en 2025-2026,
- la hausse des investissements, de 220 M€ en 2025-2026, entièrement financés par la gestion de trésorerie et les cessions d’actifs, avec objectif de rendement moyen de 6 % pour les projets lancés en 2025-26.
- Stratégie environnementale 2030 :
- neutralité carbone pour le chauffage et l’éclairage et réduction de 50 % des émissions de CO2 liées à l’utilisation des entrepôts,
- après cessions des anciens entrepôts montée en puissance des entrepôts « AutOnom » neutres en carbone et plébiscités par les clients,
- implantation d’une stratégie biodiversité ;
- Historique de progression régulière du patrimoine, des revenus et récurrence du résultat net à hauteur de 75 % des loyers ;
- Visibilité avec une durée résiduelle des baux de 5,3 ans ;
- Bilan en voie d’assainissement : 2,3 Md€ de capitaux propres face à une dette nette de 1,7 Md€ au coût moyen de 2,25 % , avec repli du ratio LTV à 43,1 % et du levier de dette à 9,2.
Défis
- Evolution de l’actif net par action, de 85,5 €, à comparer au cours de Bourse, et maintien du taux d’occupation des entrepôts (100 %) ;
- Suivi des ouvertures ou agrandissement des dépôts (4 au 1 er semestre) ;
- Sensibilité des revenus à Carrefour (29 des revenus locatifs), suivi de FM Logistic (7 %) puis Amazon, Auchan Decathlon, Geodis et Monoprix (5 % chacun), la distribution alimentaire pesant 4O % des loyers, devant la logistique & transport (21 %) et l’équipement de la personne (11 %) ;
- Objectifs 2025, confirmés après la progression de 10 % des revenus au 1 er trimestre : hausse de 6 % des revenus locatifs à 210 M€ et de 11 % pour le résultat net récurrent et désendettement signifié par un ratio LTV inférieur à 40 % et un levier de dette de 8 % ;
- Plan 2025-2030 : croissance annuelle moyenne de + 6 % des revenus locatifs et poursuite du désendettement avec un ratio LTV de 30 % et un effet de levier de 6 ;
- Dividende 2025 de 3,45 €, en hausse de 5 %.
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